creator8194 님의 블로그

1. 낡은 건물에도 기회는 있다 – 리모델링이 곧 수익이다부동산에서 흔히 “입지와 가격이 모든 걸 결정한다”고 하지만, 건물의 ‘외형’과 ‘상태’는 수익률에 결정적인 영향을 준다. 특히 상가나 꼬마빌딩 투자자 입장에서는 낡은 외관, 비효율적인 동선, 매력 없는 점포 구성이 월세 하락과 공실률 상승으로 직결된다. 반면, 같은 위치라도 리모델링으로 새롭게 단장된 건물은 임대료 인상은 물론 시세도 크게 상승한다.예를 들어 서울 강북권의 한 오래된 근생건물은, 외벽 페인트가 벗겨지고 1층 상가의 간판도 제각각이었다. 하지만 외벽 리노베이션과 1층 점포 통일 간판 설치, 공용부 조명 교체만으로 기존보다 임대료가 30% 상승했고, 건물 자체의 감정가도 2억 원 이상 올랐다. 즉, 리모델링은 단순히 미관을 개선하는 ..

1. 상가 공매 낙찰 후, 사업자 등록은 왜 필요할까?상가를 낙찰받은 후 임대수익을 올리려면, 기본적으로 사업자 등록이 필요하다. 특히 상가는 부가가치세 과세대상 사업자로 분류되기 때문에, 월세를 받는 순간부터 세금 이슈가 발생한다. 주택은 일정 요건 하에 면세되지만, 상가는 대부분의 경우 부가세 신고 의무가 생긴다. 따라서 공매로 상가를 취득한 후에는 가급적 빠른 시일 내에 관할 세무서에 임대사업자로 등록하는 것이 바람직하다.사업자 등록의 가장 큰 장점은 세금 신고의 공식 경로가 마련되고, 비용 처리와 절세가 가능해진다는 점이다. 특히 상가는 매입 당시 부가세를 별도로 납부한 경우, 사업자 등록 후 부가세 환급을 받을 수도 있다. 예를 들어 1억 1천만 원짜리 상가 중 부가세 1천만 원을 낸 경우, 이..

1. 지분투자란 무엇인가? ‘건물주’ 개념의 재해석예전에는 건물주가 되기 위해 수억~수십억 원이 필요했지만, 지금은 지분투자라는 새로운 방식이 등장하면서 자본금이 적은 개인들도 부동산에서 월세 수익과 시세차익을 공유할 수 있는 시대가 되었다. 지분투자는 말 그대로 여러 명이 한 건물 또는 부동산 프로젝트의 일부 지분을 공동으로 소유하는 방식이다. 이 구조는 공동 매입, 리츠(REITs), 조각 투자 플랫폼 등 다양한 형태로 진화하고 있다.예를 들어, 100억 원짜리 강남 꼬마빌딩을 A사에서 매입하고, 이를 1억 원 단위로 100명의 투자자에게 분할 판매하면, 각 투자자는 매달 수익 분배와 함께 자산 가치 상승분에 대한 수익을 공유하게 된다. 투자자는 실질적으로 ‘건물주 지분’ 보유자이며, 일부 프로젝트에..

1. 수익형 상가의 핵심은 ‘월세’와 ‘공실률’이다수익형 상가 투자의 핵심은 결국 ‘얼마나 꾸준한 월세가 나오는가’이다. 아파트는 시세 차익이 중심이지만, 상가는 **임대수익(현금 흐름)**이 투자 성패를 좌우한다. 따라서 단순히 ‘상가니까 오른다’는 식의 접근은 위험하다. 수익형 상가는 ‘운영 가능한 부동산’이며, 운영되지 않으면 부채만 남는다.입문자가 흔히 범하는 실수는 **“감정가보다 싸게 샀으니 무조건 이득이다”**라는 착각이다. 감정가는 참고 수치일 뿐, 시장 수요가 없는 상가는 싸게 사도 무용지물이다. 핵심은 월세 수익이 실제로 발생하느냐, 그리고 그 수익이 얼마나 안정적으로 유지되느냐이다. 이를 판단하려면 ‘입지’, ‘공실률’, ‘건물 관리 상태’, ‘업종 수요’, ‘유입 인구’ 등 여러 지..

1. 건물주, 꿈이 아니라 전략이다많은 이들이 “언젠가 건물주가 되고 싶다”고 말하지만, 정작 어떻게 접근해야 할지 모른 채 막연한 꿈으로만 남기는 경우가 많다. 하지만 현실적으로 건물주가 되는 것은 운이 아니라 전략의 결과다. 특히 지금처럼 고금리·저성장 시대에는 현금 흐름 중심의 수익형 부동산 투자, 즉 상가, 꼬마빌딩, 도시형생활주택 등으로 진입해 자산을 불려가는 방식이 점점 더 중요해지고 있다.건물주는 크게 두 가지 방식으로 탄생한다. 첫째는 상속, 증여 등으로 자산을 물려받는 경우, 둘째는 직접 투자와 수익 재투자를 통해 자산을 증식해 건물을 확보하는 경우다. 우리가 주목해야 할 건 당연히 두 번째다. 특히 최근에는 공매, 경매, 수익형 소형 상가 투자, 지분 투자, 리모델링을 통한 가치 상승형..

1. 온비드란 무엇인가? 공매의 공식 플랫폼온비드(Onbid)는 **한국자산관리공사(캠코)**가 운영하는 국가공공자산 전자입찰 시스템으로, 공공기관이 보유하거나 압류한 자산을 누구나 입찰을 통해 매입할 수 있도록 공개된 플랫폼이다. 쉽게 말하면, 공매에 참여하기 위해 반드시 사용해야 하는 공식 창구다. 여기서는 상가, 아파트, 토지, 공장, 창고, 임야 등 거의 모든 유형의 부동산을 검색할 수 있으며, 공개된 입찰 정보와 사진, 감정평가서, 권리분석 자료, 매각 조건 등이 함께 제공된다.온비드에 회원가입을 하면 일반인도 누구나 입찰이 가능하며, 전자입찰 시스템이므로 직접 방문할 필요 없이 입찰이 가능하다. 하지만 수많은 물건이 올라오고 매일 새로운 매물이 갱신되기 때문에, ‘좋은 물건’을 골라내는 선별 ..

1. 무피투자란 무엇인가? 원금 없이 자산을 만드는 기술‘무피투자(無費投資)’란 말 그대로 내 돈(실투자금) 한 푼 없이 자산을 확보하는 투자 방식이다. 특히 꼬마빌딩 시장에서 자주 언급되는 개념으로, 보통 매입가 = 대출 + 보증금 구조를 만들고, 여기에 리모델링을 통해 시세를 끌어올리는 전략까지 곁들여 초기 투자금 없이 자산을 확보하는 기법이다. 무피투자가 실현되기 위해선 빌딩 자체의 잠재력, 대출 가능성, 임차 수요 분석, 가치 상승 시나리오가 정교하게 짜여야 한다.예를 들어, 10억 원짜리 꼬마빌딩을 7억 원 대출, 3억 원 임차인 보증금으로 매입했다면, 투자자는 실질적으로 내 돈을 한 푼도 안 쓰고 건물을 매입한 셈이 된다. 물론 여기엔 단서가 있다. 건물의 공실이 적고, 대출 심사가 원활하며,..

1. 공매란 무엇인가? 경매와의 차이부터 알고 시작하자공매는 세금 체납자, 압류 대상자 등에게서 국가가 강제 집행을 통해 자산을 환수하고 매각하는 절차를 의미한다. 일반적으로 한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)가 운영하는 온비드 시스템을 통해 이뤄지며, 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 공매는 법원의 경매와는 달리 입찰 기간이 길고, 권리분석이 비교적 간단하며, 잔금 납부 기한이 유연한 편이라 초보자도 접근하기 쉬운 장점이 있다.공매 상가는 매물의 희소성이 높고, 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 가능성이 있다. 특히 유찰이 반복될수록 입찰 최저가는 내려가며, 인기 없는 물건은 2~3회 유찰 후 반값 이하로도 낙찰이 가능하다. 다만, 유치권, 임대차 계약, 관리비 체납, 건축물 용도제한 등 현..

1. 정비구역 지정 전후 – 모든 투자의 출발점재개발 사업의 첫 시작은 해당 지역이 정비예정구역 또는 정비구역으로 지정되는 것이다. 이 단계에서는 아직 추진위도, 조합도 없는 상태이지만, 가장 저렴한 가격에 진입할 수 있는 구간이기도 하다. 다만 리스크도 크다. 서울에서는 이미 구역 해제 사례가 많았고, 주민 반대나 행정절차 오류로 인해 수년간 정체되기도 한다.체크리스트:구청 고시문 확인 (정비예정구역 또는 지정계획 유무)권리산정 기준일 여부 파악 (지정 후 고시되는 경우가 많음)노후도율, 기반시설 수준, 토지이용계획서 검토주민 찬성률 및 정비계획 수립 일정 체크토지 등 소유자 수 대비 매입 비율 확인이 시점에서 투자자라면, **초기 매입의 장점(낮은 가격)**과 함께 추진 무산 가능성, 현금청산 우려도..

1. 사례 ① 서울 성북구 장위뉴타운 – 초기 진입의 힘서울 성북구 장위뉴타운은 수도권 재개발 투자자라면 한 번쯤은 들어봤을 지역이다. 장위뉴타운은 총 15개 구역으로 구성된 대규모 정비사업지로, 2010년대 초반부터 사업이 시작됐고, 현재는 상당수 구역이 준공 또는 관리처분 인가를 마쳤다. A투자자는 2015년 장위9구역에 위치한 다세대주택(약 11평 규모)을 약 1억 6천만 원에 매입했다. 당시 장위뉴타운은 아직 조합 설립 단계였고, 정비구역 지정 여부에 대한 논란이 있었던 시점이었다.하지만 그는 권리산정 기준일 이전 물건임을 확인하고, 추후 입주권이 확보된다는 조건을 명확히 검토한 뒤 매입을 결정했다. 이후 조합이 정식 출범하고 관리처분 인가가 나며 시세는 급등했고, 2023년 장위9구역 '더샵' ..