부동산 재개발 투자 실전 사례 분석 – 수익률과 리스크의 진짜 얼굴
1. 사례 ① 서울 성북구 장위뉴타운 – 초기 진입의 힘서울 성북구 장위뉴타운은 수도권 재개발 투자자라면 한 번쯤은 들어봤을 지역이다. 장위뉴타운은 총 15개 구역으로 구성된 대규모 정비사업지로, 2010년대 초반부터 사업이 시작됐고, 현재는 상당수 구역이 준공 또는 관리처분 인가를 마쳤다. A투자자는 2015년 장위9구역에 위치한 다세대주택(약 11평 규모)을 약 1억 6천만 원에 매입했다. 당시 장위뉴타운은 아직 조합 설립 단계였고, 정비구역 지정 여부에 대한 논란이 있었던 시점이었다.하지만 그는 권리산정 기준일 이전 물건임을 확인하고, 추후 입주권이 확보된다는 조건을 명확히 검토한 뒤 매입을 결정했다. 이후 조합이 정식 출범하고 관리처분 인가가 나며 시세는 급등했고, 2023년 장위9구역 '더샵' ..
초보자가 부동산 재개발에 안전하게 진입하는 법
1. 재개발 투자의 기본 구조를 이해하라 – 입주권이 핵심이다재개발 투자를 처음 접하는 사람에게 가장 먼저 강조하고 싶은 것은 **‘입주권의 구조’**를 제대로 이해하는 것이다. 재개발은 ‘낡은 지역의 주거환경을 새롭게 바꾸는 사업’인데, 기존 소유자들은 신축 아파트 분양권(=입주권)을 받게 되고, 투자자는 이 입주권을 확보하기 위해 물건을 매입한다. 그런데 이 입주권은 아무 부동산이나 사면 생기는 게 아니라, ‘조합원 자격’을 가진 부동산을 매입해야 한다.조합원 자격은 보통 ‘권리산정 기준일 이전부터 부동산을 보유한 자’에게 주어지며, 이 기준일은 정비구역별로 다르기 때문에 반드시 사전에 확인이 필요하다. 초보 투자자가 실수하는 대표적인 사례가 권리산정 기준일 이후 매입된 물건을 입주권 물건인 줄 알고..