공매로 부동산 상가를 사는 방법과 실전 사례 – 실전 투자 가이드

1. 공매란 무엇인가? 경매와의 차이부터 알고 시작하자

공매는 세금 체납자, 압류 대상자 등에게서 국가가 강제 집행을 통해 자산을 환수하고 매각하는 절차를 의미한다. 일반적으로 한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)가 운영하는 온비드 시스템을 통해 이뤄지며, 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 공매는 법원의 경매와는 달리 입찰 기간이 길고, 권리분석이 비교적 간단하며, 잔금 납부 기한이 유연한 편이라 초보자도 접근하기 쉬운 장점이 있다.

공매 상가는 매물의 희소성이 높고, 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 가능성이 있다. 특히 유찰이 반복될수록 입찰 최저가는 내려가며, 인기 없는 물건은 2~3회 유찰 후 반값 이하로도 낙찰이 가능하다. 다만, 유치권, 임대차 계약, 관리비 체납, 건축물 용도제한 등 현실적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 분석이 필수다. 초보자는 입찰서류 작성이나 세금 납부 절차가 익숙하지 않기 때문에, 온비드 매뉴얼을 숙지하고, 모의입찰을 해보는 것도 좋은 연습이 된다.

 

2. 공매 상가 투자 절차 – 입찰부터 소유권 이전까지

공매 상가를 낙찰받기 위해서는 온비드 회원가입 → 입찰 공고 검색 → 입찰서 제출 → 보증금 납부 → 입찰 → 낙찰자 발표 → 잔금 납부 → 소유권 이전의 순서를 따라야 한다. 가장 먼저 해야 할 일은 온비드 사이트에서 지역, 물건 유형, 감정가, 유찰 횟수, 사용 용도 등을 기준으로 자신에게 맞는 매물을 고르는 것이다. 상가 공매는 주로 오피스텔 1층, 근린생활시설, 복합상가 내 점포 등이 많다.

입찰은 대부분 전자입찰 방식으로 진행되며, 입찰 마감일 전까지 보증금(입찰가의 약 10%)을 온라인으로 납부해야 한다. 낙찰에 성공하면 5일~30일 이내에 잔금을 완납해야 하며, 이때부터 본격적인 권리 취득이 이뤄진다. 공매는 보통 등기부등본상의 소유권 이전이 빠르고, 별도 배당절차가 없어 깔끔한 소유권 확보가 가능하다.

하지만 낙찰 전에 반드시 확인해야 할 사항도 많다. 예를 들어, 기존 임차인 존재 여부(보증금 회수 가능성), 상가 운영 가능 업종, 용도지역, 공실률, 건물관리비 체계 등은 현장 조사로 확인해야 한다. 특히 오래된 복합상가의 공매 물건은 공실률이 높아 수익이 없거나 리모델링이 필요한 경우도 있으므로, 수익형 부동산으로 바라볼 때는 공실 위험도 감안해야 한다.

3. 실전 사례 ① – 인천 구월동 상가, 반값 낙찰로 수익형 완성

2022년 하반기, C씨는 인천 남동구 구월동의 복합상가 내 1층 점포를 공매로 낙찰받았다. 해당 상가는 감정가가 1억 1천만 원이었지만, 두 차례 유찰된 후 최저가가 7,700만 원까지 떨어졌고, C씨는 8,000만 원에 낙찰받았다. 낙찰 전, 그는 실제 상가 위치를 2번 이상 방문해 유동인구, 건물 관리 상태, 인근 시세, 기존 임차인 유무 등을 철저히 조사했다.

해당 상가는 이미 피부관리샵이 5년째 임대 중이었고, 임대료는 월 65만 원, 보증금은 500만 원으로 안정적으로 운영되고 있었다. 낙찰 후 기존 임차인과 계약 승계가 원활히 이뤄졌고, 관리비 체납도 없는 깔끔한 매물이었기에 추가 비용 부담 없이 등기 이전까지 완료할 수 있었다. 현재는 월세 수익률 약 9.5%를 달성하고 있으며, 인근 동일 면적 시세가 1억 3천만 원 수준으로 올라 단기 시세차익 + 월세 수익의 이중 수익을 얻고 있다.

이 사례의 핵심은 철저한 현장조사와 유찰 타이밍의 전략적 접근이다. 감정가만 믿고 들어가면 리스크가 크지만, 두세 번 유찰된 매물 중에서 실제 수익성이 확보된 매물을 고르면 고수익 투자가 가능하다는 점을 보여준다.

 

4. 실전 사례 ② – 경기도 일산 복합상가의 함정, 공실 리스크

반면, D씨는 경기도 일산의 복합상가 내 지하 1층 점포를 공매로 6,200만 원에 낙찰받았지만, 입찰 후 수익화에 큰 어려움을 겪었다. 겉보기에는 시세보다 저렴하고, 역세권에서 가까운 물건이었지만, 건물 자체의 공실률이 80%에 달했고, 관리비가 20만 원 이상 부과되고 있었다. 낙찰 당시에는 임차인이 있었지만, 계약 만료 후 바로 퇴거했고, 이후 수개월간 공실 상태가 지속되었다.

해당 상가는 **오래된 유통상가로 건물 자체가 낡았고, 유동인구가 극히 적은 ‘죽은 상권’**이었다. D씨는 임대 광고를 여러 차례 냈지만 문의조차 받지 못했고, 결국 리모델링을 위해 추가 700만 원의 인테리어 비용을 지출했지만 수익을 얻지 못한 상태다. 이 사례는 실사용 또는 임대수익 목적의 공매 투자 시 '상권의 실제 경쟁력'이 얼마나 중요한지를 보여주는 대표적인 실패 사례다.

공매로 상가를 낙찰받을 때는 단순히 가격만 보지 말고, 반드시 “이 상가에서 실제 장사하고 싶은지”를 기준으로 판단해야 한다. 상가 투자에서 임대수익은 입지와 수요가 모든 것을 결정한다. 공매는 거래가 빠르고 계약해제나 청약철회가 어렵기 때문에, 사전답사, 임대시장 분석, 관리비 부담 확인 등은 필수다.