온비드에서 좋은 공매 물건 찾는 법 – 실전 검색과 물건 선별 노하우

nehd

1. 온비드란 무엇인가? 공매의 공식 플랫폼

온비드(Onbid)는 **한국자산관리공사(캠코)**가 운영하는 국가공공자산 전자입찰 시스템으로, 공공기관이 보유하거나 압류한 자산을 누구나 입찰을 통해 매입할 수 있도록 공개된 플랫폼이다. 쉽게 말하면, 공매에 참여하기 위해 반드시 사용해야 하는 공식 창구다. 여기서는 상가, 아파트, 토지, 공장, 창고, 임야 등 거의 모든 유형의 부동산을 검색할 수 있으며, 공개된 입찰 정보와 사진, 감정평가서, 권리분석 자료, 매각 조건 등이 함께 제공된다.

온비드에 회원가입을 하면 일반인도 누구나 입찰이 가능하며, 전자입찰 시스템이므로 직접 방문할 필요 없이 입찰이 가능하다. 하지만 수많은 물건이 올라오고 매일 새로운 매물이 갱신되기 때문에, ‘좋은 물건’을 골라내는 선별 능력이 투자 성공의 핵심이 된다. 특히 상가 공매의 경우는 권리관계가 단순해 보이지만, 입지, 수익성, 공실률, 관리비 문제 등 부동산 본질적 요소까지 고려해야 하므로 고급 정보 선별력이 필요하다.

 

2. 물건 검색 필터링 전략 – 핵심 조건으로 추려라

온비드에서는 단순히 ‘상가’를 검색하는 것만으로는 부족하다. 물건이 수천 건에 달하기 때문에, 효율적인 필터링 기준을 갖고 검색해야 한다. 검색 조건에서 반드시 설정해야 할 항목은 다음과 같다:

• 물건종류: 부동산 > 일반재산 > 건물
• 용도: 근린생활시설, 업무시설, 판매시설(상가)
• 입찰방식: 일반공개입찰 (수의계약은 제외)
• 진행상태: 진행 중
• 지역선택: 수도권, 또는 투자 가능한 희망지역으로 설정

그 외에도 감정가 범위, 유찰 횟수, 공고일자 등으로 검색 조건을 좁힐 수 있다. 특히 ‘유찰 2회 이상’ 물건을 선별하면 감정가보다 큰 폭으로 떨어진 매물을 찾을 수 있다. 예를 들어 감정가 2억 원짜리 상가가 2회 유찰돼 1억 2천만 원에 입찰 가능한 경우도 많다. 하지만 단순히 가격만 낮다고 좋은 물건은 아니다. 유찰의 원인이 상권 부진인지, 관리비 문제인지, 권리관계 때문인지 반드시 확인해야 한다.

 

3. 자료 분석 요령 – 등기부·현장·수익률을 함께 본다

좋은 공매 물건을 찾으려면 반드시 3중 분석을 해야 한다.
첫째는 온비드 내 등록된 자료 확인이다. 온비드는 감정평가서, 사진자료, 매각 조건, 입찰 공고문 등을 상세히 제공하므로 반드시 전부 읽어봐야 한다. 보증금 반환 책임, 임차인 현황, 체납 내역 등을 통해 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예측할 수 있다.

둘째는 등기부등본 분석이다. 온비드에는 등기 정보가 첨부되지 않기 때문에, 반드시 대법원 인터넷등기소에서 해당 주소지를 입력해 열람해야 한다. 근저당권, 가압류, 압류, 유치권 등 권리 관계를 살펴보고, 말소기준권리 여부를 따져봐야 한다. 공매는 원칙적으로 권리 소멸이 깔끔한 편이지만, 간혹 국세 체납분이 미납되거나, 법정지상권 이슈가 있는 경우도 있다.

셋째는 현장조사와 수익성 분석이다. 구글 지도, 네이버 거리뷰, 상가 실거래 사이트 등을 활용해 유동인구, 건물 관리상태, 공실률, 업종 다양성, 주차 공간 유무 등을 확인하고, 임대 시 예상 수익률을 계산해보는 것이 중요하다. 이 단계에서 실제로 ‘이 상가에서 장사하고 싶은지’를 자문해보는 것이 좋다.

 

4. 입찰 타이밍과 전략 – 낙찰가율과 경쟁률 예측

온비드에서 좋은 물건을 찾았다고 해서 무조건 입찰하면 안 된다. 낙찰을 받을 확률과, 얼마에 입찰해야 손해 없이 낙찰받을 수 있는지를 예측하는 전략이 필요하다. 일반적으로 공매 상가는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 70~85% 사이에서 형성된다. 입찰자가 많을수록 낙찰가율이 올라가고, 입찰자가 적으면 최저가로 낙찰되는 경우도 많다.

낙찰가율 예측을 위해서는 이전 동일지역 물건의 낙찰 결과 분석이 중요하다. 온비드에서는 과거 낙찰 결과를 열람할 수 없기 때문에, 캠코 매각통계, 부동산 공매 분석 카페, 유튜브 정보 등을 통해 유사 물건 낙찰 데이터를 확보하는 것이 도움이 된다. 유찰이 1~2회 된 물건은 상대적으로 경쟁률이 낮고, 낙찰가율 75% 이하로 예상 입찰가를 산정해볼 수 있다.

이 모든 과정을 종합했을 때, 온비드 공매는 단순히 ‘운’이 아닌, 정보 분석과 실전 감각으로 승부 보는 구조다. 실거래보다 싸게 사되, 리스크 없이 장기 수익을 낼 수 있는 물건을 찾는다면, 온비드는 누구에게나 열려 있는 기회의 장이 될 수 있다.