creator8194 님의 블로그

1. 재개발 투자의 기본 구조를 이해하라 – 입주권이 핵심이다재개발 투자를 처음 접하는 사람에게 가장 먼저 강조하고 싶은 것은 **‘입주권의 구조’**를 제대로 이해하는 것이다. 재개발은 ‘낡은 지역의 주거환경을 새롭게 바꾸는 사업’인데, 기존 소유자들은 신축 아파트 분양권(=입주권)을 받게 되고, 투자자는 이 입주권을 확보하기 위해 물건을 매입한다. 그런데 이 입주권은 아무 부동산이나 사면 생기는 게 아니라, ‘조합원 자격’을 가진 부동산을 매입해야 한다.조합원 자격은 보통 ‘권리산정 기준일 이전부터 부동산을 보유한 자’에게 주어지며, 이 기준일은 정비구역별로 다르기 때문에 반드시 사전에 확인이 필요하다. 초보 투자자가 실수하는 대표적인 사례가 권리산정 기준일 이후 매입된 물건을 입주권 물건인 줄 알고..

1. “입주권은 무조건 생기나요?” – 권리산정 기준일과 조합원 자격 체크가 핵심재개발 투자에서 가장 중요한 질문 중 하나는 "이 물건 사면 입주권 생기나요?"다. 결론부터 말하면, 입주권은 자동으로 생기지 않으며, 구체적인 기준에 따라 결정된다. 재개발 구역에서는 ‘조합원 자격’을 갖추어야 입주권을 받을 수 있고, 조합원이 되려면 보통 권리산정 기준일 이전에 토지나 건물을 소유하고 있어야 한다. 이 기준일은 구청이나 조합에서 고시한 날이며, 구역마다 다르기 때문에 정확히 확인해야 한다. 예를 들어, 권리산정 기준일 이후에 매입한 물건은 일반분양 대상이 될 수 있으며, 이 경우엔 입주권이 없고 일반분양을 청약해야 한다.또한, 지분 쪼개기나 명의신탁 거래로 인한 무효 처리 사례도 있으므로 등기부등본과 실거..

1. 수도권 재개발 투자, 왜 주목해야 하나?부동산 시장에서 서울 중심의 투자 열기는 여전히 유효하지만, 최근 몇 년간 수도권 재개발 지역에 대한 관심이 빠르게 증가하고 있다. 그 이유는 명확하다. 첫째, 서울은 이미 진입장벽이 높고 규제가 강하며, 대부분의 정비사업 구역이 중후반 단계에 접어들면서 투자 수익률이 제한적이다. 반면 수도권 지역은 아직 초기 사업지가 많고, 도시 확장 및 철도망 확충과 맞물려 미래 가치가 크게 열려 있는 시장이다. 둘째, 서울보다 상대적으로 지분가가 저렴하고 투자금 부담이 낮아 중산층, 직장인 투자자들도 접근이 가능하다는 점이다.수도권 재개발은 단순히 외곽 저개발지의 발전을 뜻하지 않는다. 광역교통망 개선(GTX, 수도권광역급행철도), 광역시의 특례시 지정, 노후도심 리뉴얼..

1. 서울 재개발·재건축의 진화: 수익형 투자에서 프리미엄 가치 투자로서울의 정비사업은 단순히 낡은 주택을 신축 아파트로 바꾸는 사업을 넘어, 지역 전체의 가치를 바꾸는 도시재생 전략으로 진화하고 있다. 과거에는 토지와 건물의 지분 쪼개기를 통해 시세차익을 노리는 단기 전략이 많았지만, 최근에는 브랜드 아파트로 재탄생할 지역을 선점하는 장기 전략이 주를 이루고 있다. 서울은 특히 수도권의 중심지이자 공급 부족 지역이기 때문에, 재개발·재건축 단지의 희소성과 미래 가치가 월등히 높다. 이런 흐름 속에서 최근 몇 년간 급부상한 사례는 투자자들에게 중요한 참고 자료가 된다.대표적으로 이문휘경 뉴타운은 재개발의 성공적 모델로 꼽힌다. 이문1·2구역은 각각 롯데건설, GS건설이 시공을 맡아 입주를 마쳤고, 이문3..

1. 재개발과 재건축, 투자의 출발점은 개념의 정확한 이해부터부동산 투자에서 가장 매력적인 분야 중 하나가 바로 ‘도시정비사업’이다. 이 중에서도 재개발과 재건축은 구도심의 가치 상승을 선도하는 핵심 사업이다. 하지만 투자자 입장에서는 단순히 "낡은 집이 새 집으로 바뀐다"는 개념을 넘어, 각 사업의 구조적 차이와 수익 모델의 차이를 명확히 이해해야 한다. 재개발은 주거환경과 기반시설이 함께 낙후된 지역을 대상으로 하며, 단독주택, 다세대, 연립주택, 상가 등이 혼재된 곳에서 이뤄진다. 도로 확장, 공원 조성 등 도시 인프라 전반이 개선되기 때문에 사업 성격이 공공적이다.반면 재건축은 노후 아파트 단지를 중심으로 진행되며, 기반시설은 그대로 두고 건축물만 철거 후 신축하는 방식이다. 이 차이로 인해 재개..

1. 서울 동북권 재개발의 양대 산맥, 장위와 이문휘경서울 동북권에서 가장 주목받는 두 재개발 지역은 단연 성북구 장위뉴타운과 동대문구 이문휘경뉴타운이다. 두 지역 모두 한때 뉴타운 해제 위기를 겪었지만, 다시 재정비 계획이 속도를 내며 강북 재개발의 상징적인 구역으로 부상하고 있다. 장위뉴타운은 2007년 뉴타운으로 지정된 후 총 15개 구역으로 세분화되었고, 현재 다수의 구역이 분양을 완료했거나 착공 단계에 있다. 이문휘경뉴타운은 이문1·2·3구역과 휘경1·2구역 등 총 5개 구역이 개발 대상이며, 교통호재와 대단지 개발을 앞세워 장위에 뒤지지 않는 관심을 받고 있다. 두 지역 모두 대규모 정비사업을 통해 도시환경을 완전히 탈바꿈시키고 있어, 서울 외곽이나 중간권역의 노후 주거지를 대체할 새로운 주거..

1. 모아타운과 신속통합기획, 무엇이 다를까?서울시는 도심의 노후 저층 주거지를 효율적으로 재정비하기 위해 ‘모아타운’과 ‘신속통합기획’이라는 두 가지 다른 유형의 재개발 전략을 추진하고 있다. 두 방식 모두 낙후된 저층 주거지를 정비하여 주거환경을 개선하고 공급을 확대하는 것이 목적이지만, 그 구조와 적용 방식에는 분명한 차이가 존재한다. ‘모아타운’은 개별 소규모 필지를 하나의 단위로 묶어 정비하는 ‘소규모 정비사업’의 집합체다. 주민 주도로 여러 필지를 묶어서 하나의 정비구역으로 설정하고, 이를 통해 협소한 땅에도 아파트를 공급할 수 있도록 설계된 방식이다. 반면, ‘신속통합기획’은 서울시가 초기 기획 단계부터 주민과 함께 정비계획을 수립해, 기존의 느린 절차를 간소화하고 인허가 속도를 높이는 것이..

서울 재개발 투자, 왜 지금이 기회인가?서울은 대한민국 부동산 시장의 중심이자, 전국적인 가격 변동의 기준점이라 해도 과언이 아니다. 특히 서울의 재개발 지역은 공급이 제한된 도심 속에서 새롭게 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 수단으로, 투자자들에게는 언제나 매력적인 선택지로 여겨져 왔다. 하지만 단순히 ‘재개발이니까 오른다’는 접근은 위험하다. 현재는 부동산 시장의 흐름이 예전과는 다르게 정교하게 움직이고 있고, 투자자들은 입지, 추진 단계, 정비계획의 유연성, 정치적 변수까지 복합적으로 고려해야 하는 상황이다. 그렇기 때문에 지금 이 시점에서 서울 재개발 투자에 대해 제대로 분석하고 접근하는 것이 매우 중요하다. 특히 2025년을 앞두고 각 자치구별로 재정비촉진지구의 재정비가 가속화되며, 노후 지..