서울 부동산 재개발투자 : 장위와 이문 휘경 어디가 나을까?

 

1. 서울 동북권 재개발의 양대 산맥, 장위와 이문휘경

서울 동북권에서 가장 주목받는 두 재개발 지역은 단연 성북구 장위뉴타운과 동대문구 이문휘경뉴타운이다. 두 지역 모두 한때 뉴타운 해제 위기를 겪었지만, 다시 재정비 계획이 속도를 내며 강북 재개발의 상징적인 구역으로 부상하고 있다. 장위뉴타운은 2007년 뉴타운으로 지정된 후 총 15개 구역으로 세분화되었고, 현재 다수의 구역이 분양을 완료했거나 착공 단계에 있다. 이문휘경뉴타운은 이문1·2·3구역과 휘경1·2구역 등 총 5개 구역이 개발 대상이며, 교통호재와 대단지 개발을 앞세워 장위에 뒤지지 않는 관심을 받고 있다. 두 지역 모두 대규모 정비사업을 통해 도시환경을 완전히 탈바꿈시키고 있어, 서울 외곽이나 중간권역의 노후 주거지를 대체할 새로운 주거 중심지로 주목받는다.

입지 면에서 장위뉴타운은 지하철 6호선, 1호선, 4호선을 활용할 수 있고, 내부순환로 및 동북선 경전철(예정) 등 교통망 확충이 예정되어 있다. 반면 이문휘경지구는 지하철 1호선, 6호선, 경의중앙선, 그리고 GTX-B 노선의 영향을 받을 수 있는 위치에 있어 향후 교통 접근성 개선이 더 극적일 수 있다는 평가를 받는다. 입지적으로는 장위가 도심 접근성에서 한발 앞서 있지만, 이문휘경은 교통과 배후수요 확장성에서 높은 점수를 받고 있다. 투자자 입장에서는 단순 거리보다 향후 인프라 개선과 접근 편의성의 변화에 주목해야 한다.

 

2. 개발 단계 및 사업 추진 속도의 차이

장위뉴타운은 전체 15개 구역 중 이미 분양 완료된 곳이 5곳 이상이며, 특히 장위4구역(LH 참여), 장위6구역(힐스테이트), 장위9구역(래미안) 등은 이미 입주를 마친 상태다. 이 외에도 장위3구역과 7구역은 2025년까지 분양 및 착공이 예정돼 있어, 빠르게 도시 정비가 이뤄지고 있는 대표 사례다. 개발이 어느 정도 진척된 만큼, 투자자는 입주권이 아닌 입주 예정 물건, 재건축 후 미분양 주택, 또는 재개발 인근 저평가 지역에 주목해야 하는 시점이다. 조합 설립 이전 단계에서는 진입장벽이 낮았지만, 현재는 투자금이 높아진 상태이며, 수익률은 초기 진입자 대비 낮을 수 있다.

이문휘경뉴타운은 장위보다 전체 사업 속도가 느리지만, 지금이 오히려 투자 시점이라는 평가도 나온다. 이문1구역은 이미 사업시행인가를 받고 2025년 분양을 목표로 준비 중이며, 휘경1·2구역도 조합 설립 및 구역 지정이 순차적으로 추진되고 있다. 특히 이문3구역은 ‘신속통합기획’이 적용돼 빠른 사업 전개가 기대되며, 지하철 역세권 입지와 GTX-B 수혜 지역으로서 높은 프리미엄이 예측된다. 개발 속도는 장위보다 뒤처졌지만, 아직 가격에 미래가 반영되지 않았다는 점, 정비 초기 단계에서 진입 가능하다는 점이 투자자에겐 강점이다. 즉, 장위는 안정성과 확정성이 크고, 이문휘경은 불확실성이 있지만 수익 기대치가 더 크다고 볼 수 있다.

 

3. 투자 전략 관점에서의 비교: 수익률과 리스크

장위뉴타운은 이미 일부 구역이 입주를 완료하며 시장에 실제 아파트 단지로 나타나고 있기 때문에, 프리미엄 실현 단계에 진입한 지역이다. 과거 장위9구역의 경우 2020년 분양가가 5억 원대였던 반면, 현재 입주 시세는 9억 이고, 100% 수익률을 실현한 사례도 있다. 다만 현재는 조합원 입주권 매입 시 최소 9억 원 이상, 일반 물건도 10억 원 안팎이기 때문에 초기에 비해 진입 부담이 커졌다. 상대적으로 안전한 수익을 추구하는 투자자에게 적합하지만, 기대수익은 이전만큼 크지 않을 수 있다. 또한, 이미 지정된 토지거래허가구역과 분양가상한제가 적용되는 지역이 많아 단기 차익보다는 중장기적 관점이 필요하다.

반면, 이문휘경뉴타운은 아직 구역에 따라 정비구역 지정 또는 조합 설립 단계인 곳이 많아, 조기 진입에 따른 시세차익 기대치가 높은 지역이다. 현재 이문1구역 인근 다세대주택은 4억~5억 원 수준으로 매입이 가능하며, 향후 입주권으로 전환 시 입주시세는 최소 8억 원 이상으로 예상되고 있다. 하지만 진행 속도가 불확실하고, 주민 동의율, 사업성 검토, 행정 절차 등의 변수에 따라 일정이 늦춰질 수 있는 리스크도 있다. 이런 불확실성을 감내할 수 있는 중장기 투자자라면 높은 수익을 기대할 수 있지만, 사업 지연 가능성이나 추가분담금 증가 등의 변수에도 대비해야 한다. 또한, 조합 내 갈등이나 건설사 선정 이슈도 장기화되면 수익률을 갉아먹는 요소가 된다.

 

4. 결론: 당신의 투자 성향에 맞는 지역은?

장위뉴타운과 이문휘경뉴타운은 모두 뛰어난 입지와 정책적 수혜를 기반으로 강북권 재개발을 대표하는 지역이지만, 투자 전략은 확연히 다르다. 장위는 안정성과 속도를 중시하는 투자자, 즉 조합 설립 이후 구역에서 예측 가능한 수익을 기대하는 이들에게 적합하다. 이미 분양된 단지의 시세 흐름도 파악할 수 있어, 실거주 목적이나 안정적인 수익 실현을 원하는 이들에게는 확실한 선택지가 된다. 반면 이문휘경은 높은 리스크를 감수하더라도 큰 수익률을 기대하는 투자자, 즉 ‘선점 투자’를 통해 입주권을 확보하려는 사람들에게 유리한 지역이다. 정책적 호재와 교통 인프라 확장이 가시화될수록 이 지역의 가치는 빠르게 반영될 가능성이 높다.

투자자는 이 두 지역을 단순히 ‘어디가 더 좋다’가 아니라, 내가 어떤 전략을 추구하는가에 따라 선택해야 한다. 여유자금이 적고 리스크를 부담하기 어렵다면 장위뉴타운의 구축 아파트나 준공 예정 단지를 검토하는 것이 좋고, 자금 회수까지 시간이 걸리더라도 높은 수익률을 원한다면 이문휘경의 추진구역 내 다세대주택 매입을 고려해볼 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 현장조사와 정책 흐름 파악이다. 서울시의 도시계획 발표, 각 구청의 정비사업 자료, 그리고 실제 지역 주민의 분위기까지 종합적으로 분석해야만, 당신의 투자가 단순한 ‘운’이 아닌, ‘전략’이 될 수 있다.