서울 부동산 재개발, 모아타운 vs. 신속통합기획 비교 분석과 핵심 투자 포인트

1. 모아타운과 신속통합기획, 무엇이 다를까?

서울시는 도심의 노후 저층 주거지를 효율적으로 재정비하기 위해 ‘모아타운’과 ‘신속통합기획’이라는 두 가지 다른 유형의 재개발 전략을 추진하고 있다. 두 방식 모두 낙후된 저층 주거지를 정비하여 주거환경을 개선하고 공급을 확대하는 것이 목적이지만, 그 구조와 적용 방식에는 분명한 차이가 존재한다. ‘모아타운’은 개별 소규모 필지를 하나의 단위로 묶어 정비하는 ‘소규모 정비사업’의 집합체다. 주민 주도로 여러 필지를 묶어서 하나의 정비구역으로 설정하고, 이를 통해 협소한 땅에도 아파트를 공급할 수 있도록 설계된 방식이다. 반면, ‘신속통합기획’은 서울시가 초기 기획 단계부터 주민과 함께 정비계획을 수립해, 기존의 느린 절차를 간소화하고 인허가 속도를 높이는 것이 핵심이다.

이 둘은 출발 지점부터 다르다. 모아타운은 ‘자율적 정비’의 관점에서 주민 참여를 중심으로 하며, 통합된 마스터플랜 없이 개별 필지 단위의 개발을 유도한다. 하지만 신속통합기획은 서울시 도시계획과 전문가들이 처음부터 마스터플랜을 주도적으로 수립하고, 하나의 정비구역을 만들어낸다는 점에서 일종의 ‘정비사업 기획 컨설팅’에 가깝다. 이 때문에 투자자 입장에서는 모아타운은 비교적 소규모 투자가 가능하지만, 사업 속도나 확실성 면에서 불확실성이 존재하고, 신속통합기획은 대규모 정비사업이기에 안정성과 사업 추진력이 상대적으로 높다고 평가된다.

2. 사업 구조와 추진 방식 비교: 절차, 속도, 수익성

모아타운은 2022년부터 본격적으로 추진된 사업으로, 일정 규모 이상을 갖춘 노후 주거지 내에서 여러 개의 소규모정비구역을 하나로 묶어 관리계획을 수립하고 추진하는 방식이다. 이 사업은 특히 주민 동의가 전제되어야 하며, 개별 필지주의의 장벽을 넘어선 협력이 중요하다. 정비기반시설(도로, 공원 등) 설치는 공공이 맡고, 주거개선은 민간이 수행하는 구조로, 인센티브 제공이 있지만, 실질적인 수익은 구역마다 큰 차이를 보인다. 모아타운은 주거지의 밀도 완화 및 생활환경 개선에는 효과적이지만, 수익률을 추구하는 투자자 입장에서는 비교적 적은 개발이익을 가져올 수 있다는 점에서 기대치를 조정할 필요가 있다.

반면, 신속통합기획은 서울시가 선제적으로 계획을 수립하여, 재개발 지정 → 정비계획 수립 → 구역지정 → 추진위원회 설립까지의 일련의 과정을 2년 내외로 압축하는 방식을 취한다. 기존에는 이 절차만 5~7년 이상 소요되던 것을 고려하면, 신속통합기획은 투자자에게 ‘속도’라는 강력한 무기를 제공하는 셈이다. 또 서울시가 직접 도시계획 수립과 주민설명회 등을 지원하기 때문에 초기 갈등이 줄어들고, 안정적인 사업 추진이 가능하다는 장점도 있다. 다만, 지정 이후에는 조합 설립과 분양까지는 일반 재개발과 동일하게 진행되므로, 최종 수익 실현까지는 일정한 시간이 필요하다.

3. 실제 사례로 보는 투자 포인트: 장위 모아타운과 신길 신속통합기획

성북구 장위동은 모아타운의 대표적인 성공 사례로 꼽힌다. 장위동은 과거 뉴타운 해제 이후 정비가 지연되었지만, 모아타운 사업을 통해 소규모 필지 단위의 정비가 가능해지면서 다시 투자자들의 관심을 끌게 되었다. 특히 장위11구역과 12구역은 모아타운 지정 이후 노후 주거지 이미지가 빠르게 개선되었고, 향후 입주권 확보에 대한 기대감도 높아진 상태다. 투자자 입장에서는 토지 면적이 작아도 사업 참여가 가능하다는 점에서 소액 진입이 가능한 장점이 있다. 다만, 개별 구역의 진행 속도는 주민 동의율, 도로 기반 확보 등 다양한 요소에 따라 다르므로, 현장 분위기와 정비계획의 세부 내용을 면밀히 살펴야 한다.

반면 영등포구 신길동은 신속통합기획의 모범 사례로 평가된다. 신길4구역은 신속통합기획을 적용해 서울시 주도로 정비계획을 수립하였고, 사업 초기부터 일관된 마스터플랜을 바탕으로 개발이 추진되고 있다. 현재는 조합설립인가까지 마친 상태로, 향후 분양까지의 절차도 예측 가능성이 높은 상황이다. 이처럼 신속통합기획 지역은 상대적으로 안정적인 사업 추진과 공공의 주도성이 결합되어 리스크를 줄이는 효과가 있으며, 프리미엄 형성도 빠르게 일어나는 경향이 있다. 그러나 진입 가격이 다소 높고, 초기 투자금이 크게 들어간다는 점은 소규모 투자자에겐 부담이 될 수 있다.

4. 투자자는 무엇을 선택해야 하나? 전략적 선택 기준

그렇다면 투자자 입장에서 모아타운과 신속통합기획 중 어느 쪽이 더 나은 선택일까? 이는 투자자의 자금 규모, 투자 기간, 리스크 허용 범위에 따라 달라진다. 예를 들어, 적은 자본으로 장기적인 재개발 프리미엄을 기대하는 투자자라면 모아타운이 더 적합할 수 있다. 특히 장위동, 중랑구 면목, 동대문구 휘경동처럼 이미 지정된 모아타운 내 일부 필지는 현재 가격 수준에서 진입할 수 있어, 초기 비용 부담이 적다. 반면, 확실한 사업 추진력과 단기간 내 사업 진척을 바라는 중장기 투자자라면 신속통합기획이 유리하다. 서울시의 기획력이 담보된 지역은 상대적으로 안정성이 높고, 향후 일반분양가 상승에 따른 시세차익도 클 가능성이 높다.

또한, 현 정부와 서울시의 정책 방향성도 고려해야 한다. 현재 오세훈 서울시장은 공공 주도의 정비계획을 선호하고 있으며, 향후에도 신속통합기획 확대 기조가 지속될 가능성이 높다. 이에 따라 서울시에서 발표하는 ‘신속통합기획 선정 후보지 리스트’를 정기적으로 체크하고, 해당 지역의 토지이용계획, 용적률, 생활권 계획 등을 분석하는 것이 중요하다. 동시에 모아타운은 서울 도심 내 소규모 진입 기회를 제공하는 만큼, 부동산 포트폴리오를 다변화하려는 투자자에게는 적절한 전략적 카드가 될 수 있다. 결국 ‘속도와 안정성’을 중시한다면 신속통합기획, ‘저렴한 진입과 장기 기대수익’을 중시한다면 모아타운이 적합하다고 볼 수 있다.